Брокер Петър Велчев: Варна влиза в умерен имотен ръст

Сделки стават бързо при реални цени, а надценените имоти „висят“.

Пазарът на недвижими имоти във Варна остава сред най-активните в страната, но след силните години вече се усеща промяна в поведението на купувачите. Това коментира Петър Велчев, брокер на недвижими имоти от „Нов Век“, в разговор за местните тенденции, цените и профила на търсенето.

Според Велчев градът продължава да привлича хора. Сред тях са българи, които се завръщат от чужбина, както и семейства от по-малки населени места. Разликата спрямо миналата година е, че силната емоция на пазара е отстъпила място на по-трезви сметки.

Купувачите вече отсяват строителя, локацията и инфраструктурата

По думите на Велчев купувачите все по-ясно разграничават качественото от посредственото строителство. Той посочва, че хората търсят доказани строители и проекти с обмислени детайли.

Локацията остава водеща, но все по-важни стават и практичните елементи около имота. Велчев изброява нормален асфалтов достъп и близост до детски градини и училища.

Като тенденция той отчита и по-премерен подход при покупка с кредит. Според него купувачите изчисляват не само месечната вноска, но и бъдещите разходи за поддръжка.

Скоковете от 15–20% се отдалечават, но пазарът остава подкрепен

На въпрос за цените Велчев коментира, че периодът на годишни скокове от 15–20% по-скоро е приключил. По думите му това е здравословно за пазара.

Той очаква движение с по-умерено темпо. Като фактори посочва сравнително ниските лихви по кредитите у нас и ръста на доходите в големи градове като Варна.

В същото време Велчев подчертава, че купувачите вече имат ясни граници. Ако даден имот надхвърля разумната си стойност, според него той просто остава на пазара без реален интерес.

Кои имоти се търсят и къде сделките стават най-бързо

Велчев обобщава, че купувачите търсят жилища с възможно най-малко допълнителни разходи и изненади.

При тристайните апартаменти, по думите му, изискванията към разпределението са високи. Той посочва, че се търсят нормални спални над 12–14 кв. м и просторна дневна.

Като тенденция Велчев отчита „бягство“ от основни ремонти. Според него ремонтите отнемат месеци, често оскъпяват спрямо първоначалните разчети и изискват постоянно ангажиране.

По отношение на районите той заявява, че най-висок интерес се запазва към широкия център и кварталите „Бриз“, „Чайка“ и „Левски“, където сделките стават най-бързо. За млади семейства с по-ограничен бюджет Велчев посочва по-чест избор на „Владиславово“, „Кайсиева градина“ и „Младост“ заради по-добро съотношение цена–квадратура и възможности за паркиране.

За къщите около Варна той коментира, че интересът е голям, но при реални огледи много клиенти осъзнават, че качествена къща с уреден достъп и инфраструктура струва значително повече от апартамент. Това често връща търсенето обратно към градските жилища.

Надценените обяви блокират вериги от сделки

Велчев посочва, че разминаването между очакванията на продавачите и възможностите на купувачите винаги съществува, но през последната година се е изострило.

Той обяснява, че купувачите са добре информирани и при надценени имоти често дори не стигат до разговор и оглед. По думите му надценяването може да блокира и вериги от сделки, когато продажба се чака, за да се финансира следваща покупка.

Като работещ модел Велчев посочва правилно оценения имот, който генерира огледи в първите 2–3 седмици. Според него тогава и преговорите са в разумни граници, с коментар от 2% до 4% от цената.

Как еврото и банковите условия променят поведението

Велчев отчита, че купувачите вече действат по-скоро като инвеститори. Той посочва, че хората следят новини за затягане на условията от страна на БНБ и банковите регулации и затова правят предварителни сметки.

По темата за еврото Велчев коментира, че несигурността около приемането му кара част от хората с налични капитали да насочват средства към имоти. Според него това се вижда при покупка на малки жилища за отдаване под наем или краткосрочно отдаване, с търсене на доходност и защита на капитала.

Той добавя, че процесът на вземане на решение се удължава. Купувачите по-често искат повторен оглед, консултират се за ремонт и правят по-щателна проверка на документите.

Къде брокерът вижда потенциал за инвестиции

Велчев разделя инвеститорите на два типа – такива, които търсят сигурен месечен наем, и такива, които разчитат на поскъпване.

За стабилен наем той посочва районите около Медицинския университет, Окръжна болница, ХЕИ и Техническия университет, където според него търсенето на наематели е постоянно.

За капиталов растеж той изтъква западната част на Варна – „Възраждане“ и подобрени зони във „Владиславово“, където, по думите му, строителите могат да планират по-добре разстояния между сградите, гаражи и търговски площи.

За краткосрочен наем с ваканционен профил Велчев посочва района между „Бриз“ и „Св. Св. Константин и Елена“, като уточнява, че инвестицията там е по-скъпа, но при добро управление може да носи по-висока доходност през топлата половина на годината.

Очаквания за 2–3 години и съвет към купувачите

За следващите 2–3 години Велчев очаква „плавна стабилизация с лек ръст“ при качествените имоти. Той посочва, че Варна остава икономически център с приток на хора, студенти и бизнес.

Според него ще се разтвори „ножицата“ между качествени и компромисни имоти. Добрите жилища на добра локация с гараж и добро разпределение ще държат цена, а имотите с компромиси ще стоят по-дълго на пазара и ще изискват отстъпки.

Към хората със спестявания Велчев отправя съвет да не действат с паника, но и да не бъдат пасивни. Той смята, че сега има повече време за избор и по-спокойни преговори.

За покупка за живеене брокерът препоръчва да се действа, когато излезе имот, който покрива 80–90% от нуждите на семейството. За инвестиция той съветва да се смята доходността от наем и да не се купува само заради привидно ниска цена. По думите му купувачите с готови средства или предварително одобрен кредит имат по-силна позиция при преговори за бърза сделка.

Още новини в категория Новини от Варна